Forum

Ocuparea abuziva a ...
 
Notifications
Clear all

Ocuparea abuziva a unei portiuni de teren si edificarea unor lucrari de interes local. Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in privinta terenului astfel ocupat

Furca Raluca Iulia
(@raluca)
New Member Admin

         Prin acest articol mi-am propus sa pun in discutie o situatie tot mai des intalinita, care a generat si genereaza inca, foarte multe litigii pe rolul instantelor judecatoresti  intrucat conduce la privarea dreptului de proprietate, garantat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.

         Este vorba de situatia in care, prin construirea unor lucrari de utilitate publica publica (carosabile, trotuare, cai de acces etc.)  de catre autoritatile publice, se ajunge  la ocuparea unei suprafete de teren proprietate privata, incorporandu-se, astfel, acea portiune de teren in caile publice de comunicatie.

        Persoanele aflate intr-o asemenea situatie, pot introduce o actiune in instanta prin care sa solicite statului roman, municipiului, orasului sau comunelor, dupa caz, plata unor despagubiri ca urmare a privarii dreptului lor de proprietate.

       In aceste actiuni, in practica, s-a pus problema temeiului de drept al actiunii si al procedurii in sine, respectiv daca temeiul este raspunderea civila delictuala sau exproprierea, iar in cazul celei din urma, daca procedura ce trebuie urmata este sau nu cea prevazuta in Legea nr. 33/1990 care reglementeaza exproprierea formala. 

          In prezent practica judiciara nu este constanta, existand instante care califica acest tip de actiune ca fiind o simpla raspundere civila delictuala, in vreme ce altele au imbratisat opinia ca aceasta actiune intra in sfera si materia exproprierii, cu toate consecintele ce decurg de aici.

       Exproprierea pusa in opera de aceste din urma instante este insa cea cunoscuta sub denumirea de ,,expropriere de fapt”, o creatie a instantei de contencios european si desemneaza tocmai acea situatie in care o persoana, care este proprietar al unui bun din punct de vedere juridic, pierde toate atributele dreptului de proprietate in favoarea statului, fara ca aceasta privare sa faca obiect al unui act juridic, fiind o forma a privarii de proprietate interzisa prin lege. (a se vedea, spre ex. Hotararea Burghelea c. Romania)

         Dincolo insa de aceste solutii, opiniez ca, la fel de bine, se impune a constata ca intr-o atare speta, ne regasim in situatia juridica a realizarii unor lucrari pe terenul altuia.

          Pornind de la aceasta costatare, mai departe, urmeaza sa se observe ca aceste lucrari au natura autonoma si caracter durabil, fiind vorba de regula, dupa cum am precizat mai sus, fie de vreun carosabil, fie de vreun trotuar.

         Art. 578 alin.2 Cod Civil defineste lucrarile autonome ca fiind ,,constructiile, plantatiile si orice alte lucrari cu caracter de sine statator realizate asupra unui imobil”.

         Or, art. 582 Cod Civil reglementeaza situatia lucrarilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta pe terenul altuia, aratand ca:

,,1)În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

  1. a)să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
  2. b)să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;
  3. c)să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.

(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă.”

        Mai departe, reaua credinta a autorului lucrarii poate fi apreciata prin raportare la interpretarea per a contrario a art.586 Cod Civil, care ne arata ce inseamna buna credinta a autorului lucrarii:

,,(1)Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.”

        Pe de alta parte, chiar si in situatia autorului de buna credinta a unei lucrari, art.581 Cod Civil reglementeaza aceeasi posibilitate a proprietarului imobilului pe care s-a realizat lucrarea, sa solicite obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

       Art. 582 alin.1 lit. ,,c” Cod Civil se impune a fi coroborat cu art. 592 Cod Civil, care instituie ,, Regulile privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului:

(1) Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absenţa înţelegerii părţilor, proprietarul poate cere instanţei judecătoreşti stabilirea preţului şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

(2) Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru plata preţului de către autorul lucrării.”

        Iata asadar ca, Noul Cod Civil ne pune la dispozitie inca un mijloc legal, as spune mai eficient decat cele doua la care am facut trimitere prin raportare la practica judiciara conturata, intrucat, acesta din urma confera, pe langa  posibilitatea acordarii de despagubiri particularului, si pe aceea a transferului dreptului de proprietate din patrimoniul particularului in acela al statului/unitatii administrativ teritoriale, omul nemaifiind nevoit sa plateasca in viitor impozitul aferent pentru un teren pe care oricum nu il poate folosi.

      Conchid astfel ca, o actiune prin care am solicita instantei de judecata in astfel de cazuri sa pronunte, conform dispozitiilor art.592 Cod Civil coroborat cu art.582 alin.1 lit,,c” Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare in privinta suprafetelor de teren astfel ocupate, stabilind pretul de vanzare la  valoarea de circulatie actuala pe care acestea ar fi avut-o daca lucrarile nu s-ar fi efectuat de catre parat, este perfect admisibila si intemeiata.

 

 

 

 

 

This topic was modified 2 luni ago by Furca Raluca Iulia
Quote
Topic starter Posted : 08/05/2022 4:30 pm
Share: